住み続けることはできます。当社へもそうしたご相談をよくいただきます。ただ、ずっとトラブルなく住み続けられるか？は疑問です。と言いますのも、「慰謝料・養育費代わりに私（妻）は子供と一緒に家に住み続けられますか？」というご相談と同じように、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、「金融機関から督促状が届いたのですが、どうすれば良いでしょうか？」ですとか、「金融機関から『競売にかけるので退去してください』と言われたのですが、どうすれば良いでしょうか？」のようなご相談もよくいただくからです。もちろん、元夫が住み続けていて元妻がトラブルに遭遇することもあります。

いずれにしても、住宅ローンの返済が残っていて、オーバーローン状態であるために売りたくても売ることができないために元夫・元妻のどちらかが住み続ける...という選択をされた場合に起こることですが、そうした場合に想定されるリスクにはどのようなことがあるか？　また、そうした万が一のトラブルを想定してどのような準備をしておくべきか？　をお話します。

慰謝料・養育費代わりに家に住み続けることに想定されるリスク

離婚をするときに、財産分与で、あるいは、慰謝料・養育費の代わりとして元夫が住宅ローンの返済を続け、元妻と子供がマイホームをもらって住み続けるといったことがよくありますが、次のようなリスクがあることを知っておいてください。「うちは大丈夫」という過信は禁物です。

1. 元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、競売・強制退去となる

当然のことですが、離婚後、元夫の経済的な負担は重くなります。自身の住居の賃貸費用を支払うことになれば、住まうことに要する出費が二重になります。給与が減ることもあるでしょうし、失業することもありえます。再婚すれば、家庭を2つ支えなければならなくなります。そうして、経済的に困窮し、返済を滞らせてしまった場合、金融機関は抵当権を行使して元妻と子供が住む家は差し押さえられ、競売、強制退去という流れになります。

2. 元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい、連帯保証人である元妻に支払い義務が生じる

元妻が元夫の連帯保証人であった場合、元夫が住宅ローンの返済を滞らせてしまい返済能力がないと判断されれば、残債の支払い義務は元妻に生じます。「離婚したのだから、私は関係ない。元夫に請求してください」のような話は一切通じません。これは、連帯保証人は催告の抗弁権を持たないからです。法律上、そうなっているのです。

3. 金融機関から一括弁済の請求を受ける

住宅ローンは、その契約者本人が所有・居住するための住宅やマンションへ融資されるローンです。ですので、住宅ローンの名義人である元夫が家を出ている、居住していないことは契約違反にあたり、元夫が居住していないことが発覚したときに金融機関はその時点の残債を一括請求してくる可能性があります。

ただ、昨今では銀行側の事情でしたり、離婚の増加でしたり…といったこともあり、「（形はどうあれ）きちんと返済してくれるのであれば構いません」と黙認されることが多くなっているようではあります。あまり大きな声では言えませんが。

リスクを想定し、万が一のトラブルを避けるために決めておくべきこと

1. 使用貸借契約書を作成しておく

使用貸借契約とは、不動産を無償で貸し付ける契約のことです。契約書を作成しておけば、後になって「返済が苦しいから、家賃として支払ってもらって、いくらか負担して欲しい」といった場合や、所有名義を持つ元夫が第三者へ売却してしまった場合に、明確に家やマンションの使用権限があることを示せます。

2. 第三者へ譲渡しないこと

所有名義が元夫である以上、元夫は自分の意思・判断で家やマンションを譲渡・売却することができます。そのようなことができないように、「元妻と子供が住んでいる間は、第三者へ譲渡・売却しないこと」と決めておきましょう。

3. 住宅ローンの返済状況、固定資産税の納付状況を情報共有すること

元夫の返済状況は、元夫が元妻に対して情報共有しない限り、金融機関などから元妻へ情報共有されることはありません。もし、情報共有、わかりやすく言えば連絡があるとすれば、それは住宅ローンの滞納が深刻化してしまったときです。元妻が連帯保証人であった場合、金融機関から突然その連絡が入ります。

また、住宅ローンの滞納の前に起こりがちなのが、税金の滞納です。固定資産税の滞納が生じると、役所はスグに差し押さえにかかります。

そうしたことにならないように、元夫は元妻に対して返済状況や納付状況を伝えること、情報共有することと決めておきましょう。

4. 住宅ローンを元妻が代わりに返済した場合のこと

何らかの理由で、一時的にでも元妻が住宅ローンを代わりに返済しなければならないことがあるかもしれません。そうした場合に、元妻が支払った分をキチント返済してもらえるように決めておいた方が良いでしょう。

5. 住宅ローンの返済ができなくなったときの、慰謝料・養育費のこと

離婚に際して、慰謝料・養育費の代わりとして元夫が住宅ローンを支払うことにしたのですから、仮に住宅ローンの返済ができなくなり、家を出て行かなくてはならなくなることは、慰謝料・養育費の支払いが止まってしまうことであり、もらい損ねてしまうこともあるかもしれません。

そうした場合のことを想定して、その後の慰謝料・養育費の支払いについても決めておくと良いでしょう。

そして、以上のようなことを公正証書として認めておくことを強くオススメします。

「公正証書」は裁判結果などと同じような効力を持っている、公正役場へ提出する書類です。離婚後の将来的な住宅ローンの支払いの責任や財産の放棄、住宅ローンの完済後のマイホームの所有権について、公正証書へ明記しておきます。

そうして公正証書を作成しておけば、将来的に起こりうる住宅トラブルを避けることができます。口頭での約束だけですと、数年後、10年後、20年後に「言った」「言ってない」といったようなトラブルになりがちですが、それも避けられます。

中には、「こうしたトラブルが起きるのは面倒。かと言ってそのためにいろいろと決めごとをするのも面倒」とおっしゃる方（ご夫婦）もいらっしゃいます。面倒なことは避けたい、その芽を摘んでおきたいということで、離婚をする際に夫婦のどちらかがマイホームに住み続けるよりも任意売却してしまい、売却したお金で住宅ローンを返済して残りの金額を財産分与したほうが良いと考えるご夫婦が多くなってきています。

もちろん、任意売却にもメリット・デメリットがありますので、よくよく検討していただいた上でご判断ください。

当社での解決例

なお、当社に離婚に際してのご相談をいただいたときの解決策として多いのは、次の2つです。

1. 任意売却する

任意売却し、実家へ戻られたり、近くの賃貸住宅へお住まいになったりします。どちらにしても引越費用は掛かりますし、賃貸住宅へお住まいになるのであれば初期費用数十万円と毎月の家賃が発生します。少しでも負担を軽減できるようにしっかりとサポート（引越先の紹介や引越費用の捻出など）させていただいています。

2. リースバックする

リースバックとは、任意売却の特殊な形、発展系です。信頼できる第三者（不動産業者、投資会社や一般投資家など）を「買い手」として見つけ、一旦ご自宅を売却。その売却代金で住宅ローンの支払いを行ったのちに、その第三者から賃貸として家を借りるというものです。賃貸の支払いをしながら、これまでと同様にご自宅に住み続けられ、将来的に家計が好転した際に買い手から買い直して、改めてご自身の所有物として取り戻すことができる方法です。

これは一例ですが、まず不動産投資家の方に購入していただき、毎月約10万円の家賃を払い続けた2年後に息子さんが売却時に掛かった費用の110%で購入。現在も住み続けてらっしゃいます。ご近所の方たちは、この数年で土地と建物の名義が変わったことなど、ご存知ないと思います。

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